聊聊最近买房过程中的一些过程和感触吧。

背景：家里的老大今年要上小学了，目前房子的学位不太好，于是想换个房子。年前年去福田转了一圈，因为有些政策，可能去购房，也不一定能稳当入学。今年就在南山寻找些机会。

按照往年规则，需要4月30日之前搞定房子和户口。年后的就行动了起来。

• 2月15/16日，周末出去看房，在南山两个片区看了10来套，了解了基本环境
• 2月22日，又出去看了几套，觉着前一周看的一套还可以，晚上约业主谈价格
• 2月23日，继续谈价格，交订金签购房合同
• 3月1日，资金监管

过程如此的快，却也都完整地经历了每个过程。

角色分工

我买的前一套房子的时候，就是找了街上一个个体中介，从看房、买房、签协议、办贷款，都是这个中介带着办的。

这次买房，是找了链家。

• 最初的时候是路过链家店面，留了中介员工A的一个联系方式。
• 看房的时候，主要是中介员工B带去看房，中介A有时候也会带看。
• 看到钟意的房源之后，会有中介员工C对接我们和业主，撮合价格。
• 决定购买之后，贝壳员工D对接我们和业主，主持签署购房合同、联系银行办理贷款等。

最有意思的，就是其中谈价格的过程。我们和业主被安排在两个不同的会议室，中介先来跟我们聊了我们的预期价格，然后去跟业主聊能不能接受，再跑回来跟我们说业主的预期是多少，如此反复，反复很多趟。

各自的利益

谈价过程中，业主、中介、买方三方各自有各自的利益。

业主和买方的利益对立，但并不完全是零和博弈；只有在交易达成时，才可以讨论博弈的结果。

而中介的主要利益在于促成交易以获得佣金。

作为买方的我们，很容易落入了一个陷阱：中介通过话术，让我们误以为中介是倾向我们的，对其过度信任。

不要相信中介的话!!! 中介为了达成交易，会调和双方期望：如果业主强硬，他就会 Push 买家。而买家强硬，他就会 Push 卖家。甚至，在两家预期重合的情况下，他们也可能继续来回穿梭，以显示其重要性以谋取更多的利益。

我们当天晚上谈到最后，业主卖价和我们的出价还有20万的差距。

回家之后，我们认识到前面的问题。次日中介再次联系我们，问能否再加一点，我们比较强硬地回复了，那个价格就是我们的底线了。中介最后告诉我们，业主同意再次降价20万，按我们的出价出售。

如果我们仔细想想，这种利益不一致的问题在生活和工作中，普遍存在。

如果有人告诉你，他Push你是为了你好，想清楚他到底是不是跟你一伙的，他可能只是个「中介」。

保持善良，会有好运气

虽然上边聊到的人心难测，但我还是坚持做个善良、实在的人。

跟业主见面的聊的时候，我提到「选择这个房子，是看到的家里90多岁的老太太，看到墙上的全家福，觉着这房子非常有福气」

成交之后，业主聊起来说「当时对你提到有福非常开心；之前有个人来看完我房子说风水不好，让我很不开心。我们在这住了这么多年的，顺顺利利的，他凭什么说这风水不好」

我们在第一次看完这套房子之后，心里是有一个预期价格区间的。最后实际的成交价实际低于我们预期价格上限。

我不知道最后的降价和成交，与我们善良和实在有多大程度的关系。但保持善良，可能会更宽容，总会觉得事情比较顺？

信息差

我们在第二次看房之后，去链家之外中原地产、乐有家也了解了一下周围的房子的情况。

会不会有什么房源只在某个中介上挂着？中介回复不会，大家信息都是一样的，没什么信息差。

实际上还是有些差异。

每个中介的策略可能不太一样，有的挂的价格比较高，实际看房过程中会联系业主大概聊一下价格可以降多少；有的则是会一直跟踪房子状态，将最新/最低的报价挂在上边。

同一套房子，一个中介给我们介绍是「笋盘」，说报价850，但应该可以谈到800以下；而在另外一家中介的网站上，这套房子就是挂着800。

而有的房子，可能有的中介有过带看或者谈判，他能给你提供到的一些房子接近可能成交的价格。

前边提到的谈价过程，中介也是手握信息差的优势。

所以，信息差是有价值的，不想被割的太厉害，就得去尽力消弭信息差。

思考问题角度不同

有个中介一直在给我们推荐另外一套高层电梯房，因为那个「最笋」——「性价比最高」。我问他这个跟另外一个楼梯房比，有什么优势，他的回答是：电梯房干净，房子也新一些，再卖也好卖。

而我们考虑到实际居住时，高层接收到马路的噪音很大，东北向不怎么有阳光，次顶楼部分房间上边没有的遮挡，容易漏水晒透等问题。

并不能说中介解释的有问题，只是说大家侧重的角度不同。做适合自己的决策，需要更多的从自己的角度去考虑。

往外站站

我们也比较好奇，这笔交易成功之后，中介怎么分账？

问了一下带我们看了几次房的中介B，他说这笔会最初在加我微信的中介A，她上个月也成交了好几套，业绩很棒。

从买家的角度来说：中介B带看次数多，讲解思路清晰，能力强很多；中介A更像一个吉祥物。

那至于为什么我们会加上中介A的微信呢？就是因为她站在店门口。

弄清楚你的钱去了哪里

因为深圳目前的楼市政策是：有两娃的家庭，购买二套房时可以按照首套房首付和利率申请贷款——15%首付和3.15%利率。这样相对宽松的政策，如何决定房款的构成可能就是闹心的问题：选多少首付？选多少期？选等额本息和等额本金？

生活中省吃俭用，却对大额的贷款还款里边，每个月有多少利息，这些利息是怎么产生的却搞不清楚。

之前我写了一篇《是否应该提前还款？》有介绍过贷款到底是怎么回事。希望能对还没搞懂的人，有点帮助。

大事不要自己拿主意

从去中介门店，到看房，到最后签约，我们都是两个人一起去的。

在看房的时候，有些问题，多一个人可以多发现一些问题。比如一个人可能看不到「最笋」那个房子，是有一部分房间是「顶楼」。

在谈价格的时候，多一个人，中介的极限施压的技巧会更难成功。在谈完房价之后，中介又拿来那一套讨价技巧来谈中介费，我们每个人在过程中都快在0.7的时候妥协了，但是两个人一起就坚持到最后0.5个点。

三个臭皮匠，顶个诸葛亮。决定大事的时候，多一个人多一个心眼。